Guide · Succession & indivision
Un héritier refuse de vendre : que faire (loi du 7 avril 2026)
Un héritier refuse de vendre : que faire, et que change la loi du 7 avril 2026 ?
Un seul héritier peut retarder une vente, il ne peut pas l’empêcher indéfiniment. Deux mécanismes existent pour dépasser ce blocage : la vente autorisée à la majorité des deux tiers, et le partage judiciaire. La loi du 7 avril 2026 vise à simplifier cette sortie. Voici comment agir, dans l’ordre.
Mis à jour le 21 juillet 2026 · sources : Code civil, articles 815 et 815-5-1 · Loi du 7 avril 2026, simplification de la sortie d’indivision
Le principe : nul n’est obligé de rester en indivision
L’article 815 du Code civil est catégorique : nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Ce principe protège chaque héritier, y compris ceux qui veulent sortir alors qu’un autre s’y oppose. Un refus ne bloque pas définitivement la situation, il oblige seulement à passer par une procédure formelle plutôt que par un simple accord verbal.
Ce blocage n’est pas rare : environ 90 000 à 120 000 logements resteraient aujourd’hui immobilisés en indivision faute d’accord entre héritiers (estimation).
Premier recours : la vente autorisée à la majorité des deux tiers
L’article 815-5-1 du Code civil permet aux héritiers titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis de faire vendre le bien sans l’accord unanime. La démarche passe par un acte notarié qui notifie l’intention de vendre aux héritiers minoritaires ; à défaut de réaction dans le délai imparti, le tribunal judiciaire autorise la vente.
Cette voie ne s’applique que si la majorité des deux tiers est effectivement réunie. Un blocage à parts plus dispersées (par exemple trois héritiers à parts égales, dont un seul refuse) suffit déjà à l’activer ; un blocage entre deux héritiers à 50/50 ne le permet pas, faute de majorité.
Ce que change la loi du 7 avril 2026
La loi du 7 avril 2026 a pour objectif affiché de simplifier la sortie d’indivision, dans un contexte où les procédures de blocage pénalisaient à la fois les héritiers et la disponibilité de logements. Elle s’inscrit dans la continuité du mécanisme des deux tiers des droits (art. 815-5-1) plutôt qu’elle ne le remplace.
Le détail précis des textes d’application varie selon les situations et mérite d’être vérifié avec un avocat en droit des successions ou un notaire : ce guide décrit le cadre général, pas un conseil personnalisé.
Si l’amiable et les deux tiers échouent : le partage judiciaire
Quand ni l’accord de tous, ni la majorité des deux tiers ne suffisent (blocage à parts égales, ou désaccord portant sur le partage lui-même et non sur la seule vente), le tribunal judiciaire ordonne le partage. C’est la voie la plus longue : 18 à 24 mois de procédure et 3 000 à 15 000 € de frais (délais et coûts indicatifs), détaillée dans partage amiable ou judiciaire.
Le rôle de l’avocat en droit des successions
Dès qu’un blocage réel s’installe, un avocat en droit des successions devient l’interlocuteur adapté : il engage la procédure des deux tiers des droits ou le partage judiciaire, et évite de perdre des mois dans des tentatives amiables sans issue. L’annuaire des professionnels vérifiés oriente vers ce type de spécialiste selon votre situation.
Que valent vos parts, concrètement ?
Décrivez votre situation en une minute : le résolveur affiche vos droits et vos options chiffrées, ouvertement.
Gratuit, sans inscription.
Questions fréquentes
Réponses ancrées sur les barèmes et textes en vigueur · mis à jour le 21 juillet 2026.
Un héritier minoritaire peut-il bloquer indéfiniment la vente ?
Non. Si au moins deux tiers des droits indivis sont réunis en faveur de la vente, l’article 815-5-1 du Code civil permet de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation de vendre malgré le refus de la minorité.
Que faire si le blocage est à 50/50, sans majorité des deux tiers ?
Le mécanisme des deux tiers ne s’applique pas : il faut alors passer par le partage judiciaire, la voie de dernier recours, plus longue (18 à 24 mois indicatif) et plus coûteuse (3 000 à 15 000 € indicatif).
La loi du 7 avril 2026 supprime-t-elle le besoin d’un accord ou d’une procédure ?
Non : elle simplifie la sortie d’indivision, elle ne dispense pas d’un accord ou d’une procédure judiciaire quand le désaccord persiste. Le cadre général (art. 815, 815-5-1, partage judiciaire) reste la référence.
Pourquoi un héritier refuse-t-il souvent de vendre ?
Les raisons les plus courantes : attachement affectif au bien, désaccord sur le prix ou l’estimation, volonté de le garder pour un usage personnel, ou tensions familiales indépendantes du bien lui-même. Identifier la vraie raison aide à choisir entre négociation, rachat de soulte ou procédure.
Combien coûte de saisir le tribunal pour la procédure des deux tiers ?
Le coût dépend de la complexité du dossier (acte notarié de notification, honoraires d’avocat si contestation). Un avocat en droit des successions peut chiffrer précisément votre cas avant d’engager la procédure.
Guides liés
Informations fournies à titre informatif : ni avis de valeur, ni conseil juridique ou fiscal personnalisé. Faites valider votre situation par un notaire ou un avocat en droit des successions.