Observatoire · Étude nationale
L'indivision successorale en France, en chiffres réels
Une lecture nationale et régionale du marché immobilier hérité, construite uniquement sur nos agrégats DVF (ventes réellement enregistrées), et une lecture chiffrée de la décote de cession de parts indivises. Mis à jour le 22 juillet 2026.
Méthode complète : Sources & méthode.
Le socle de données
Source : DVF (Etalab / DGFiP), agrégats recalculés depuis la base le 22 juillet 2026. Le seuil de publication (≥ 5 ventes comparables) exclut les communes où le prix serait trop fragile.
L'écart régional
Comparaison limitée aux régions comptant au moins 500 communes indexables (échantillon suffisant pour une médiane régionale stable). Les régions plus fines figurent dans le tableau complet ci-dessous, sans entrer dans ce calcul.
Les médianes par région
Classement par médiane maison décroissante. Les régions à faible échantillon (Corse, DROM) sont incluses ici par transparence, mais exclues du calcul d'écart ci-dessus.
| Région | Indexables / référencées | Maison (€/m²) | Appart (€/m²) | Ventes DVF |
|---|---|---|---|---|
| Île-de-France | 1 231 / 1 266 | 3 238 | 3 539 | 349 174 |
| Provence-Alpes-Côte d'Azur | 878 / 946 | 3 193 | 3 065 | 282 394 |
| Guadeloupe | 30 / 32 | 2 696 | 3 187 | 5 901 |
| Corse | 234 / 360 | 2 657 | 2 500 | 15 129 |
| Martinique | 34 / 34 | 2 565 | 2 896 | 7 414 |
| La Réunion | 24 / 24 | 2 531 | 2 716 | 19 140 |
| Guyane | 13 / 22 | 2 416 | 2 879 | 3 395 |
| Auvergne-Rhône-Alpes | 3 798 / 4 025 | 2 213 | 2 579 | 388 353 |
| Bretagne | 1 197 / 1 202 | 1 938 | 2 786 | 195 296 |
| Normandie | 2 544 / 2 644 | 1 933 | 2 795 | 198 224 |
| Occitanie | 3 806 / 4 446 | 1 832 | 2 429 | 362 394 |
| Pays de la Loire | 1 215 / 1 228 | 1 664 | 2 816 | 203 317 |
| Nouvelle-Aquitaine | 4 045 / 4 293 | 1 651 | 2 299 | 363 317 |
| Hauts-de-France | 3 374 / 3 782 | 1 623 | 2 786 | 263 121 |
| Centre-Val de Loire | 1 701 / 1 754 | 1 504 | 2 145 | 144 112 |
| Bourgogne-Franche-Comté | 3 100 / 3 685 | 1 477 | 1 959 | 153 773 |
| Grand Est | 2 607 / 5 115 | 1 238 | 1 744 | 127 615 |
| Mayotte | 0 / 17 | n.c. | n.c. | 0 |
La liquidité du marché local
Le nombre de ventes DVF comparables sur une commune est un indicateur de la liquidité de son marché : moins il y a de ventes, plus une future revente ou une cession de parts est incertaine. Répartition des 29 831 communes indexables :
Ce classement alimente directement notre modèle de décote de cession de parts, ci-dessous : une commune au marché mince ajoute une prime d'illiquidité à la fourchette.
Lecture indivision : la décote selon la situation
Contrairement aux figures ci-dessus (agrégats mesurés), cette section applique notre modèle raisonné de décote de cession de parts (voir méthode) à quelques situations types. Ce ne sont pas des transactions observées : c'est une estimation INDICATIVE, jamais une garantie ni un prix ferme.
| Situation | Décote (indicatif) |
|---|---|
| Quote-part large (≥ 1/2), marché actif, sans litige | 10 à 30 % |
| Quote-part minoritaire (1/4), marché actif, sans litige | 16 à 36 % |
| Quote-part large (≥ 1/2), marché mince (5 à 9 ventes), sans litige | 15 à 35 % |
| Quote-part large (≥ 1/2), marché actif, avec litige/blocage | 18 à 38 % |
| Cumul défavorable : quote-part < 1/4, marché mince, avec litige | 33 à 53 % |
Base de référence marché : 10 à 30 %. Primes additionnelles selon la quote-part (0 à 10 points), un litige/blocage éventuel (8 points) et la minceur du marché local (0 à 5 points), bornées entre 5 % et 55 %. Détail du raisonnement : lib/simulateurs/parts-indivises.ts.
Questions fréquentes
Sur la méthode et les limites de cette étude.
D'où viennent les chiffres de l'Observatoire ?
Exclusivement de notre base de communes enrichie DVF (Etalab/DGFiP) : 34 969 communes référencées, 29 831 au prix assez fiable pour être publié (millésime dominant 2022-2024). Aucun chiffre n'est saisi à la main ; tout est recalculé depuis la base à chaque publication.
Pourquoi l'écart régional se limite-t-il à certaines régions ?
Pour rester honnête statistiquement : seules les régions comptant au moins 500 communes indexables entrent dans cette comparaison. Les régions à faible échantillon (Corse, DROM) apparaissent dans le tableau complet, mais fonderaient une comparaison trop bruitée si on les opposait aux grandes régions.
La décote de cession de parts est-elle une donnée mesurée ?
Non, et nous ne prétendons pas le contraire : c'est une estimation raisonnée, dérivée d'une fourchette de référence (10 à 30 %) puis ajustée selon la quote-part, l'existence d'un litige et la minceur du marché local (nombre de ventes DVF comparables). Elle reste indicative, jamais un prix ferme : voir la méthode complète.
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